Ειδικότερα οι φορείς της αγοράς επισήμαναν:

Λευτέρης Ποταμιάνος (πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής): Η αγορά ακινήτων βρίσκεται ακόμα σε άνοδο αν και με επιβραδυντικούς ρυθμούς αύξησης των τιμών

Ο Λευτέρης Ποταμιάνος (πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής) επισήμανε ότι η αγορά ακινήτων βρίσκεται αυτή τη στιγμή ακόμα σε άνοδο αν και με επιβραδυντικούς ρυθμούς αύξησης των τιμών. Είμαστε ήδη σε μονοψήφιο ποσοστό αύξησης και αυτό είναι φυσιολογικό μετά από τη συνεχιζόμενη απότομη άνοδο των τιμών ενοικίασης αλλά και αγοράς των τελευταίων ετών, πρόσθεσε. Μιλώντας για τη στεγαστική κρίση εκτίμησε ότι εμφανίζεται ως το αποτέλεσμα της ανόδου αυτής, κυρίως βέβαια για τις τιμές μίσθωσης που δύσκολα ανταποκρίνεται ο μέσος Έλληνας δεδομένου του αναλογικά «μικρού» εισοδήματος του.

Σε αυτό το σημείο, η κατεύθυνση θα πρέπει να είναι βοηθητική και όχι παρεμβατική. Η προσεκτική διαχείριση και η μελέτη των όρων και των διαδικασιών που λειτουργεί μια τόσο ευαίσθητη αλλά και δύσκολη αγορά όπως είναι η αγορά ακινήτων είναι απαράβατος κανόνας κάθε προσπάθειας του κεντρικού κράτους. Αν εστιάσει κανείς στα μέτρα που ανακοινώθηκαν για την αλλαγή της εικόνας στην ελληνική κτηματαγορά μάλλον θα μπερδευτεί λίγο και θα διακρίνει μια σχετικά περισσότερο διερευνητική αντιμετώπιση του θέματος και λιγότερο μια προσεκτική μελετημένη κίνηση ενεργειών, επισήμανε.

Για εμάς τους ανθρώπους της αγοράς ακινήτων που γνωρίζουμε βαθιά τις παθογένειες του συστήματος οι ενέργειες που υιοθετούνται μας δημιουργούν ερωτηματικά κατά πόσον μελετάται αυτή όσο θα έπρεπε. Η φοροαπαλλαγή των ιδιοκτητών κλειστών ακινήτων σωστό μέτρο αλλά αμφίβολο πόσα ακίνητα θα διοχετευτούν καθόσον είναι πασιφανές ότι τα περισσότερα κλειστά ακίνητα βρίσκονται στα χέρια λίγων ιδιοκτητών όπως είναι Ιδρύματα, κληροδοτήματα, δημόσιοι οργανισμοί, Τράπεζες και Funds διαχείρισης δανείων, ανέφερε χαρακτηριστικά ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής. Το «κλείσιμο» τριών δημοτικών διαμερισμάτων μάλλον διερευνητικό μέτρο θα το χαρακτήριζε κανείς και αμφίβολο στο κατά πόσον θα πετύχει να διαθέσει περισσότερα ακίνητα στις συγκεκριμένες τοπικές αγορές και αντιθέτως, δημιουργεί θέματα κλειστού ανταγωνισμού.

Αναφερόμενος στο πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» ως συνέχεια του «Σπίτι μου 1», επισήμανε ότι είναι βοηθητικό για την αγορά ακινήτων από ανθρώπους που έχουν βγει τελείως από αυτή την ιδέα γιατί πιθανώς να μην μπορούν να δανειοδοτηθούν από το τραπεζικό σύστημα. Είναι όμως προβληματικό, όπως αποδείχτηκε και το Σπίτι μου 1, καθότι αύξησε τις αξίες ακινήτων στην πιο ευαίσθητη κατηγορία αυτή των οικιστικών ακινήτων με αποτέλεσμα τη σοβαρή στρέβλωση, την εξάλειψη του όποιου επιτοκιακού οφέλους του προγράμματος στη διάρκεια των ετών από την άνοδο της τιμής του ακινήτου που αγοράζεται τη δεδομένη στιγμή λόγω αυξημένης ζήτησης, αλλά και το κυριότερο από όλα, την απορρόφηση και άλλων ακινήτων από το ήδη προβληματικό απόθεμα.

Χρειάζεται προσεκτική μελέτη της αγοράς πώς κινείται και όχι πρόχειρες διαπιστώσεις, συζήτηση με όλους τους φορείς που την απαρτίζουν για να υπάρχει συνολική αποτίμηση, γρήγορη επιτέλους διαδικασία μεταβιβάσεων αλλά και κεντρικός συντονισμός μιας αγοράς που στηρίζει σοβαρά την ελληνική οικονομία, είπε ο Λευτέρης Ποταμιάνος.

Δημήτριος Καψιμάλης (πρόεδρος Ένωσης Κατασκευαστών Κτηρίων Ελλάδος): Έκκληση να βρεθεί λύση ώστε κτίρια που κτίζονται ή κτίστηκαν με νόμιμες Οικοδομικές ‘Αδειες να μην θεωρούνται αυθαίρετα

Σε σειρά προκλήσεων που αντιμετωπίζει ο χώρος της ανάπτυξης ακινήτων στην χώρα μας αναφέρθηκε ο πρόεδρος Ένωσης Κατασκευαστών Κτηρίων Ελλάδος Δημήτρης Καψιμάλης. Όπως επισήμανε η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων το 2020 είχε ως συνέπεια την ταχύτατη ανάκαμψη, παρά την πανδημία, της ατμομηχανής της οικονομίας που είναι η οικοδομική δραστηριότητα. Η χώρα έζησε τρία χρόνια ανάκαμψης του real estate με θετικές συνέπειες σε 160 κλάδους εμπλεκομένους με την ανέγερση νέων κτιρίων και με την ανεργία να μειώνεται και κάτω του 10 %.

Ο κ. Καψιμάλης έδωσε μεγάλη έμφαση στα ζητήματα που έχει δημιουργήσει η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣΤΕ) για τον νέο οικοδομικό κανονισμό (ΝΟΚ) που θέτει υπό αμφισβήτηση τη νομιμότητα του ΝΟΚ ως προς τα ύψη των κτηρίων. τονίζοντας ότι θα πρέπει να βρεθεί οπωσδήποτε μια λύση (η υπόθεση έχει παραπεμφθεί στην Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας). Όπως επισήμανε, από το τέλος του 2023 δεκάδες προσφυγές στο ΣΤΕ και στα εφετεία αναστέλουν την νόμιμη ανέγερση κτηρίων ή ακυρώνουν άδειες οικοδομής αν και ο νέος Οικοδομικός Κανονισμός που εφαρμόζεται στη χώρα από το 2012 δίνει κίνητρα για κτίρια με μηδενικό ενεργειακό αποτύπωμα (φωτοβολταϊκά , αντλίες θερμότητας, θερμοπροσόψεις, γεωθερμία κ.λ.π.) μειωμένης κάλυψης έως και κατά 50%, της προηγούμενης ισχύουσας κατά ΓΟΚ μεγαλύτερες αποστάσεις μεταξύ των κτηρίων, περισσότερο πράσινο στο οικόπεδο ακόμη και εισφορά γης υπέρ των δήμων.

«Σήμερα ζούμε μια κατάσταση μηδενικής ζήτησης για επένδυση σε νεόδμητα ακίνητα με τον φόβο χιλιάδων επενδυτών μήπως το ακίνητο τους κριθεί αυθαίρετο, την ανησυχία χιλιάδων ξένων επενδυτών ότι τους ενέπαιξαν μεσίτες, δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, μηχανικοί, να αγοράσουν νεόδμητο ακίνητο με πρόβλημα νομιμότητας», ανέφερε ο κ.Καψιμάλης. «Χιλιάδες εργολαβικά συμβόλαια αντιπαροχής δεν εκτελούνται από το φόβο ακύρωσης νόμιμα εκδοθείσας ‘Αδειας Οικοδομής και σε χιλιάδες κτίρια που ανεγείρονται οι τεχνικές εταιρίες, οι οικοπεδουχοι και οι αγοραστές ζουν με την αβεβαιότητα της νόμιμης ή αυθαίρετης οικοδομής που έχουν όμως ανεγερθεί με νόμιμη Οικοδομική ‘Αδεια», πρόσθεσε.

Η κατάργηση των κινήτρων του ΝΟΚ σημαίνει λιγότερα τετραγωνικά μέτρα στα υπό ανέγερση κτήρια άρα μεγαλύτερο κόστος ανά τ.μ. στο οικόπεδο, που έχει ως συνέπεια ακριβότερο ακίνητο, υψηλοτέρα ενοίκια με ό,τι αυτό σημαίνει για την κοινωνία. Οι κερδισμένοι από αυτή την άνοδο στις τιμές των νεόδμητων ακινήτων ή την έλλειψη προσφοράς, όπως ανέφερε ο κ.Καψιμάλης είναι όσοι έχουν παλαιότερα ακίνητα (funds, τράπεζες και όσοι κτίζουν με ειδικό καθεστώς που δεν προσβάλλεται σ’ αυτούς ο ΝΟΚ). Εάν δεν βρεθεί λύση θα οδηγηθούμε σε πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας και επιστροφή της οικονομίας σε χαλεπούς καιρούς, ανέφερε, κάνοντας έκκληση στον πρωθυπουργό να βρεθεί λύση ώστε κτίρια που κτίζονται ή κτίστηκαν με νόμιμες Οικοδομικές ‘Αδειες να μην θεωρούνται αυθαίρετα. Επίσης να ισχυροποιηθεί νομοθετικά ο ΝΟΚ και οι υπό έκδοση οικοδομικές άδειες βάσει της τροπολογίας του ΥΠΕΝ με ενεργειακά και περιβαλλοντολογικά κίνητρα για το συμφέρον του πολίτη και της εθνικής οικονομίας γενικότερα

Στράτος Παραδιάς (ΠΟΜΙΔΑ): Όχι «αχρειάστοι κόφτες» στα μέτρα που ανακοινώθηκαν

Αναφερόμενος στις προκλήσεις της στεγαστικού ζητήματος και την επικείμενη νομοθετική υιοθέτηση της πρότασης της ΠΟΜΙΔΑ για τριετή απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος, ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς επισήμανε ότι οι εξαγγελίες του πρωθυπουργού έθεταν ως προτεραιότητα την επίλυση ενός κοινωνικού προβλήματος, χωρίς προϋποθέσεις και αποκλεισμούς. Γι΄αυτό και δεν πρέπει σε καμιά περίπτωση να εμφιλοχωρήσουν «αχρειάστοι κόφτες» δημοσιονομικής λογικής, που θα υπονομεύσουν την εμβέλεια της εφαρμογής και της αποτελεσματικότητας της ρύθμισης αυτής, η οποία θα δώσει λύση στο πρόβλημα αν νομοθετηθεί με θετική προσέγγιση.

Ειδικότερα ο κ, Παραδιάς επισήμανε μεταξύ άλλων, σε συνέχεια και σχετικής επιστολής που έχει στείλει στην ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών:

– Ως κενά πρέπει να θεωρηθούν όσα διαμερίσματα δεν νοικιάστηκαν από την 1.1.2023 και μετά. Το διάστημα των 20 και πλέον μηνών είναι και υπεραρκετό, αλλά και ευκολότατα διαπιστώσιμη η συνδρομή του. Η τριετία είναι υπερβολικά μεγάλο χρονικό διάστημα που θα αποκλείσει από την αγορά χωρίς λόγο πάμπολλα σπίτια, και μάλιστα κυρίως τα νεότερης χρονολογίας κατασκευής.

– Δεν έχει οποιαδήποτε λογική για τα σπίτια της βραχυχρόνιας μίσθωσης να ισχύσει ως προϋπόθεση η συμπλήρωση τριετούς παραμονής τους σε αυτήν, για να δικαιούνται τη φορολογική απαλλαγή. Πρώτον διότι κάποιος που θέλει να φύγει αμέσως από τη βραχυχρόνια δεν υπάρχει λόγος να πρέπει να περιμένει να συμπληρωθεί τριετία, αντί να βγάλει αμέσως το (ανακαινισμένο) σπίτι του στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, που το έχει άμεση ανάγκη. Δεύτερον διότι με την προυπόθεση αυτή αποκλείονται αυτομάτως και πάλι χωρίς λόγο, όλα τα σπίτια που μπήκαν στη βραχυχρόνια το 2023 και το 2024, γιατί δεν θα έχουν συμπληρώσει τριετία μέχρι την ημέρα λήξης του μέτρου (31.12.2025). ‘Αλλωστε, αναφέρει ο κ.Παραδίας, ο πρωθυπουργός μίλησε για άμεση και χωρίς προϋποθέσεις μετάβαση στην μακροχρόνια μίσθωση.

– Πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ ήταν να υπαχθούν στη ρύθμιση αυτή όλες οι διαθέσιμες κενές κατοικίες, σε όποιον και αν ανήκουν. Η εξαίρεση όσων ανήκουν σε νομικά πρόσωπα περιορίζει την εμβέλεια του μέτρου χωρίς αποχρώντα λόγο. Σε κάθε πάντως περίπτωση, είναι παράλογη η εξαίρεση των πολλών χιλιάδων κατοικιών που ανήκουν σε νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, όπως είναι τα κάθε είδους φιλανθρωπικά, εκκλησιαστικά και άλλα ιδρύματα, τα κληροδοτήματα, νοσοκομεία, γηροκομεία, ορφανοτροφεία, άσυλα, πανεπιστήμια, σωματεία, δήμοι κλπ. αρκετά από τα οποία είναι από ετών μέλη της οργάνωσής μας. Η φοροαπαλλαγή (του 22%) θα δώσει κίνητρο στις διοικήσεις τους να αποφασίσουν την αξιοποίηση κάθε κενής κατοικίας και την εκμίσθωσή της, επ΄ωφελεία και των ν.π. αλλά και της αγοράς της μακροχρόνιας μίσθωσης.

– Παραμένει πάγιο το αίτημα των εκμισθωτών όλης της χώρας, η εκλογίκευση των παράλογων φορολογικών συντελεστών της κλίμακας των ενοικίων, και ιδιαίτερα των συντελεστών 35% και 45%.

Ελένη Κοντογεώργου (πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών): Να προωθηθούν προς ψήφιση οι απαραίτητες νομοθετικές ρυθμίσεις, ώστε να ανασταλεί από 1-1-2025 η επιβολή του φόρου υπεραξίας και του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές

Η κυρία Ελένη Κοντογεώργου, πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών, αναφέρθηκε στις πρόσφατα ψηφισθείσες διατάξεις του νομοσχεδίου του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, το οποίο ακόμα δεν έχει δημοσιευθεί στο ΦΕΚ, που αφορούν στην ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, στην απλοποίηση διαδικασιών, στην χρήση συστήματος τεχνητής νοημοσύνης κατά τον νομικό έλεγχο των προς καταχώριση πράξεων και γενικά στη λειτουργία του ΝΠΔΔ «Ελληνικό Κτηματολόγιο».

Ειδικότερα επεσήμανε ότι χάρη στη διάταξη του άρθρου 16 του νέου νόμου, δίνεται η δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης στοιχείων συμβολαίων. Επίσης, αίρεται η ακυρότητα μεταβιβαστικών συμβολαίων, στα οποία είχε προσαρτηθεί πιστοποιητικό πληρότητας ταυτότητας ακινήτου με εσφαλμένα στοιχεία τακτοποίησης των πολεοδομικών αυθαιρεσιών αυτού, τα οποία διαπιστώνονται σε μεταγενέστερη μεταβίβαση, τα οποία διορθώνονται από τον τελευταίο αποκτώντα κι έτσι δεν απαιτείται πλέον η επανάληψη των συμβολαίων προς ανακούφιση όλων εμπλεκομένων μερών. Δεν απαιτείται επίσης η διόρθωση των προγενέστερων τίτλων των ακινήτων. Οι ρυθμίσεις αυτές συντελούν στην γρηγορότερη διεκπεραίωση των μεταβιβάσεων. Επίσης, προσύμφωνα αγοραπωλησίας ακινήτων, τα οποία έχουν υπογραφεί μέχρι 31-8-2004, δύνανται να εκτελεστούν μονομερώς από τον αγοραστή ή τους ειδικούς ή καθολικούς διαδόχους αυτού με αυτοσύμβαση, δηλαδή χωρίς προηγούμενη πρόσκληση προς τον πωλητή ή τους καθολικούς διαδόχους αυτού και χωρίς την προσκόμιση πιστοποιητικού φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας. Όπως τόνισε η κα Κοντογεώργου η ρύθμιση αυτή επιλύει ένα διαρκές πρόβλημα, που αφορά κυρίως προσύμφωνα συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων στη Βόρεια Ελλάδα και καθιστά δυνατή την ολοκλήρωση της δημιουργίας του ακριβούς τίτλου κτήσης του κυρίου του ακινήτου.

Επισήμανε, όμως, ότι θα πρέπει άμεσα να προωθηθούν προς ψήφιση οι απαραίτητες νομοθετικές ρυθμίσεις, ώστε να ανασταλεί από 1-1-2025 η επιβολή του φόρου υπεραξίας και του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) στις νεόδμητες οικοδομές, διότι στις 31-12-2024 λήγουν οι αντίστοιχες ισχύουσες προθεσμίες. Η μη αναστολή αυτών θα επιφέρει καίριο πλήγμα στην αγορά των ακινήτων.

Επεσήμανε, επίσης, ότι κρίνεται αναγκαία η κωδικοποίηση του ΕΝΦΙΑ και της δασικής νομοθεσίας, η επέκταση των ρυμοτομικών σχεδίων και ο καθορισμός των χρήσεων γης, που θα συντελέσουν στην πληρέστερη, ακριβέστερη και ασφαλέστερη ενημέρωση των συναλλασσομένων.

Θ. Δήμα (πρόεδρος Συλλόγου Οικονομίας Διαμοιρασμού): Ο στραγγαλισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης λόγω υπερβολικών φόρων είναι ένα ζήτημα που απαιτεί προσοχή και δράση

Στην παρέμβασή της η πρόεδρος του Συλλόγου Οικονομίας Διαμοιρασμού Θεοδώρα Δήμα έδωσε έμφαση στις ιδιαίτερα θετικές επιπτώσεις που έχει οι βραχυχρόνιες μισθώσεις Airbnb στη ανάπτυξη τοπικών περιοχών και γειτονιών που για χρόνια ήταν σε παρακμή και τάχθηκε κατά του «στραγγαλισμού» της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Επισήμανε ότι μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων στηρίζεται μεγάλος αριθμός μικροϊδιοκτητών που αποτελούν την ραχοκοκαλιά των μισθώσεως αυτής της κατηγορίας, με αποτέλεσμα να έχουν καταφέρει να κρατήσουν τις περιουσίες τους, να πληρώσουν τους φόρους τους και τώρα να μπορούν να ζουν αξιοπρεπώς, συντηρώντας χιλιάδες οικογένειες οι οποίες δραστηριοποιούνται σε αυτόν τον τομέα, χωρίς να έχουν πάρει ούτε ένα ευρώ από το κράτος ως τακτική ή έκτακτη ενίσχυση.

Η Θεοδώρα Δήμα επισήμανε ότι το πρόβλημα στέγασης δεν δημιουργήθηκε από τη βραχυχρόνια μίσθωση αλλά από την παλαίωση και μαζική απόσυρση των κατοικιών, το πάγωμα του κατασκευαστικού κλάδου για αρκετά χρόνια, την υψηλή και πολλαπλή φορολογική επιβάρυνση των μισθωμάτων και την ατιμώρητη ασυνέπεια πολλών ενοικιαστών που αποθάρρυναν τους ιδιοκτήτες κατοικιών από την εκμίσθωσή τους για κύρια κατοικία.

Ένας άλλος παράγοντας που οφείλεται στην έλλειψη κατοικιών είναι η golden visa. Μέχρι σήμερα έχουν δοθεί πάνω από 40.000 άδειες των 250.000 ευρώ αξίας ακίνητων η καθεμία. Εάν αναλογιστούμε ότι τουλάχιστον 2,5 ακίνητα αντιστοιχούν σε κάθε άδεια κατά μέσο όρο τότε ο αριθμός των ακινήτων αυτών αυξάνεται δραματικά. Πάνω από 100.000 ακίνητα έχουν βγει από την ελληνική αγορά μισθώσεων κατοικίας λόγω golden visa, τα δε έσοδά τους κατευθύνονται στο εξωτερικό.

Η βραχυχρόνια μίσθωση προσφέρει μια εναλλακτική λύση από τους παραδοσιακούς ξενοδοχειακούς χώρους, παρέχοντας στους επισκέπτες μοναδικές και συχνά πιο προσιτές επιλογές διαμονής. Πολλά μέρη της Ελλάδας έχουν αναπτυχθεί τουριστικά χάρις τη βραχυχρόνια μίσθωση. Μικρά νησιά που δεν είχαν ξενοδοχειακές κλίνες αλλά και περιοχές της περιφέρειας όπως η Χαλκίδα, ο Βόλος, η Σπάρτη κα έχουν αυξήσει τους τουρίστες προσφέροντας έτσι μια ομοιόμορφη διασπορά του τουρισμού βοηθώντας στην τουριστική αποκέντρωση και στηρίζοντας περιοχές της επαρχίας και χωριά, όχι μόνο τους ιδιοκτήτες αλλά και τους ελεύθερους επαγγελματίες που επέστρεψαν για να στηρίξουν αυτή τη δραστηριότητα.

Ο στραγγαλισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης λόγω υπερβολικών φόρων είναι ένα ζήτημα που απαιτεί προσοχή και δράση. Οι κυβερνήσεις θα πρέπει να βρουν μια ισορροπία ανάμεσα στη συλλογή εσόδων και τη διατήρηση μιας υγιούς αγοράς ενοικίασης, προκειμένου να διασφαλιστεί ότι οι ιδιοκτήτες και οι ταξιδιώτες μπορούν να επωφεληθούν από αυτό το μοντέλο διαμονής. Προτείνουμε να ανοίξουν τα κλειστά ακίνητα, τα οποία σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που ανακοινώθηκαν δια στόματος του πρωθυπουργού είναι περίπου 700.000 στον αριθμό. Θεωρούμε ότι είναι η πιο ιδανική λύση για το στεγαστικό πρόβλημα, πρόσθεσε.

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ

Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ανακοίνωσε την νομοθέτηση για την αύξηση των ορίων για τη Golden Visa με στόχο την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος – περιορίζοντας τη ζήτηση σε περιοχές- «φιλέτα» – και την αντιμετώπιση των στρεβλώσεων στην αγορά ακινήτων, με μείωση των ιδιαίτερα υψηλών τιμών. Παράλληλα, προχωρά στην καθιέρωση ορίων τριών ταχυτήτων ανάλογα με τη γεωγραφική θέση στην οποία βρίσκεται ένα ακίνητο, καθώς και στην ειδική μεταχείριση για όσους επενδύουν σε διατηρητέα κτίρια. Χωρίς, όπως εκτιμά, να χαθούν τα κίνητρα για την εισαγωγή επενδυτικών κεφαλαίων στη χώρα και την ανάπτυξη της κτηματαγοράς.

Η εξέλιξη της αγοράς ακινήτων

Όπως επισημαίνει ο διευθύνων σύμβουλος του New Deal Real Estate Group, Χρήστος Μπλέτας με αφορμή έρευνα της Ακαδημίας real Estate του Ομίλου, για την εξέλιξη της αγοράς ακινήτων τους επόμενους 12 μήνες, η πλειοψηφία των συμμετεχόντων, ιδιοκτήτες, ενδιαφερόμενοι αγοραστές και σύμβουλοι ακινήτων, είναι αισιόδοξοι για την πορεία της αγοράς ακινήτων και για το χρόνο που χρειάζεται να πουληθεί ένα ακίνητο. Ενώ θεωρούν λογική την έκπτωση έως 10% από την αρχική τιμή κατά τη διαπραγμάτευση.

Σύμφωνα με τα ευρήματα, υπάρχει μια γενική αισιοδοξία για την αύξηση των τιμών των ακινήτων, με ένα συνδυασμό του 37,9% των απαντήσεων να προβλέπουν μια ελαφριά αύξηση και το 23,8% να προβλέπει σημαντική αύξηση. Αυτό δείχνει ότι η πλειονότητα των ερωτηθέντων βλέπει θετικά την κατεύθυνση της αγοράς. Ωστόσο, υπάρχει και μια μερίδα, με ένα σημαντικό ποσοστό (15,7%) να πιστεύει ότι οι τιμές θα παραμείνουν σταθερές.

Όσον αφορά το ποσοστό έκπτωσης που θεωρείται εύλογο το 38,6% θεωρεί ένα ποσοστό 6-10%, ενώ το 34,5% προτιμά μια ακόμη μικρότερη έκπτωση 1-5%. Αυτό δείχνει ότι οι περισσότεροι εκτιμούν ότι αγορά έχει διαμορφωθεί έτσι που επιτρέπει τους ιδιοκτήτες να μην ρίχνουν τις τιμές δεν θέλουν χαμηλά προκειμένου να πουλήσουν, αλλά ούτε και να χάσουν από την αξία του ακινήτου τους.

Τέλος, σχετικά με τον χρόνο που θα χρειαστεί για την πώληση ενός ακινήτου, τα αποτελέσματα διαφέρουν. Η μεγαλύτερη ομάδα, με 28,3%, αναμένει ότι η πώληση θα χρειαστεί 3-6 μήνες, ενώ σημαντικά ποσοστά βλέπουν επίσης την πώληση να πραγματοποιείται εντός 1-3 μηνών (23,8%) ή 6-12 μηνών (23,5%). Αυτό δείχνει μια κάποια αισιοδοξία για την ταχεία πώληση, αλλά και μια πραγματικότητα ότι μια σημαντική αγορά ακινήτων παραμένει δύσκολο να προβλέψει με ακρίβεια. Ενώ ορισμένοι είναι αισιόδοξοι για γρήγορη πώληση, άλλοι προετοιμάζονται για μια μακροχρόνια διαδικασία, δείχνοντας την ευρεία γκάμα απόψεων και προσδοκιών στην τρέχουσα αγορά ακινήτων.

«Εκείνο που αποτυπώνει η πρόσφατη έρευνα είναι πως αρκετοί άνθρωποι είναι αισιόδοξοι για το τι θα γίνει στο κοντινό μέλλον με τα ακίνητα. Ακόμα κι αν υπάρξουν κάποιες αναταραχές από απροσδόκητα γεγονότα, φαίνεται ότι η αγορά είναι σε καλή κατάσταση και ότι τουλάχιστον στο εγγύς μέλλον θα συνεχίσει να πηγαίνει καλά και να αναπτύσσεται», εκτιμά ο κ.Μπλέτας.

Για την αντιμετώπιση της κρίσης στέγασης, απαιτείται μια στροφή προς ένα δικαιότερο και βιώσιμο μοντέλο ανάπτυξης

O διευθύνων σύμβουλος του New Deal Real Estate Group, Χρήστος Μπλέτας αναφερόμενος στις νέες ρυθμίσεις για την Golden Visa και την βραχυχρόνια μίσθωση- προκειμένου μεταξύ άλλων να αντιμετωπιστεί και το στεγαστικό ζήτημα- επισημαίνει στο ΑΠΕ/ΜΠΕ ότι το πρόβλημα που αντιμετωπίζουμε είναι πολυδιάστατο και συνδέεται άμεσα με την αναπτυξιακή πολιτική της χώρας, η οποία:

– Στηρίζεται σημαντικά στον τουρισμό, με πολλά ακίνητα να μετατρέπονται σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb, προκαλώντας σημαντική μείωση στη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, και

-. Επιδιώκει την προσέλκυση ξένων επενδυτών μέσω προγραμμάτων όπως το Golden Visa, το οποίο, παρόλο που αποτελεί μόλις το 7% των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων, έχει δυσανάλογη επίδραση στην αγορά λόγω της εστίασης σε συγκεκριμένες, επιθυμητές περιοχές.

Ως εκ τούτου, οι προσπάθειες για την αύξηση των ορίων και την εφαρμογή πιο αυστηρών προϋποθέσεων στο πρόγραμμα Golden Visa, που οδηγούν στη σταδιακή κατάργησή του, δεν αναμένεται να φέρουν ουσιαστικές λύσεις, αλλά μόνο να μειώσουν τα δημόσια έσοδα και τις ξένες επενδύσεις που πιθανόν θα κατευθυνθούν προς άλλες αγορές. Όπως αναφέρει ο κ.Μπλέτας, η έκρηξη ενδιαφέροντος στον τουριστικό τομέα έχει οδηγήσει σε μη ισορροπημένη ανάπτυξη, αφήνοντας πίσω άλλους σημαντικούς οικονομικούς τομείς. Η έλλειψη επενδύσεων σε παραγωγικές δραστηριότητες και η ανισομερής κατανομή πλούτου αυξάνουν το πρόβλημα, δεδομένου ότι πολλοί πολίτες δυσκολεύονται να αντεπεξέλθουν στο αυξανόμενο κόστος ζωής.

Για την αντιμετώπιση της κρίσης στέγασης, απαιτείται μια στροφή προς ένα δικαιότερο και βιώσιμο μοντέλο ανάπτυξης. Η ενίσχυση των πολιτικών για κοινωνική κατοικία και η στροφή προς επενδύσεις σε παραγωγικούς τομείς είναι κρίσιμες για τη διασφάλιση της πρόσβασης όλων σε αξιοπρεπή στέγαση, προσθέτει.

Οι συγκεκριμένες ρυθμίσεις θα έχουν θετικά αποτελέσματα κυρίως σε πωλήσεις ακινήτων σε αστικές αναπλάσεις

Αναφερόμενος στις νέες ρυθμίσεις που ανακοινώθηκαν για τα νέα αυξημένα ποσά για την απόκτηση της Golden Visa που φθάνουν και τα 800.000 ευρώ σε ορισμένες γεωγραφικές περιοχές, ο κ. Γιάννης Ρεβύθης, οικονομολόγος-εκτιμητής ακινήτων και επίτιμος πρόεδρος του Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αττικής, σε δηλώσεις του στο ΑΠΕ/ΜΠΕ, τάσσεται υπέρ των απόψεων που εκτιμούν ότι οι νέες ρυθμίσεις θα παγώσουν τον αριθμό αδειών παραμονής και γενικότερα δεν θα έχουν κάποιο όφελος για την αγορά ακινήτων. Το πάγωμα της αγοράς της Golden Visa, μιας αγοράς 10 δισ. ευρώ, θα έχει άμεσες αλλά και έμμεσες σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις σε τομείς όπως τα φορολογικά έσοδα του Δημοσίου από μεταβιβάσεις ακινήτων ενώ θα επηρεάσει αρνητικά και μια σειρά επαγγελμάτων γύρων από τα ακίνητα.

Όπως επισημαίνει οι ξένοι ενδιαφερόμενοι που διαθέτουν προς επένδυση υψηλά ποσά που ξεπερνούν τις 800.000 ευρώ δεν εξαρτώνται άμεσα από την απόκτηση ακινήτου προκειμένου να αποκτήσουν άδεια παραμονής, οπότε δεν θα υπάρξει αυξημένη ζήτηση. Οι συγκεκριμένες ρυθμίσεις θα έχουν θετικά αποτελέσματα κυρίως σε πωλήσεις ακινήτων σε αστικές αναπλάσεις που είναι σε εξέλιξη καθώς οι τιμές πώλησης προσεγγίζουν τα νέα όρια για την απόκτηση της Golden Visa και θα οδηγηθούν σε υψηλότερα επίπεδα.

Αναφερόμενος στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (για την περίπτωση όσων μισθώνουν μέχρι δύο ακίνητα) ο κ.Ρεβύθης εκτιμά ότι αποτελεί ένα σημαντικό πρόσθετο εισόδημα για τους ιδιοκτήτες τους που στις περισσότερες των περιπτώσεων ανήκουν στις μεσαίες εισοδηματικές τάξεις και για το λόγο αυτό δεν θα πρέπει να θεσπιστούν επιπλέον περιοριστικά μέτρα.

Το πρόβλημα της φοιτητικής στέγης ή της στέγασης εργαζομένων σε τουριστικούς προορισμούς δεν θα λυθεί με περιοριστικά μέτρα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπως υποστηρίζει, ούτε με την αύξηση του ορίου επένδυσης της Golden Visa, αλλά με την κατασκευή φοιτητικών εστιών, όπως σε χώρες του εξωτερικού καθώς και από την πρόνοια από μέρους της πολιτείας να κατασκευαστούν σπίτια για τους εργαζομένους. Σε μια εποχή όπου το κόστος ζωής έχει ανέβει και η μεσαία τάξη αντιμετωπίζει μεγάλες οικονομικές προκλήσεις οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δίνουν μια ανάσα στις τάξεις αυτές. Όπως επισημαίνει ο κ.Ρεβύθης οι τιμές στην αγορά ακινήτων και στις κατασκευές θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία με αποτέλεσμα να μην μπορούν να προσεγγιστούν από νέα ζευγάρια με μεσαία εισοδήματα. Η υποχώρηση του ενεργειακού κόστους, μετά την μεγάλη άνοδο που σημειώθηκε, δεν πέρασε στο κόστος οικοδομής που εξακολουθεί ανεβαίνει καθώς παρατηρούνται φαινόμενα κερδοσκοπίας. Τα οικόπεδα την ίδια στιγμή πωλούνται σε τιμές υψηλές, ενώ και η φορολογία ακίνητων είναι υψηλή, τα επιτόκια των στεγαστικών ανεβαίνουν με αποτέλεσμα να δημιουργούνται δύσκολες συνθήκες για τα μεσαία εισοδήματα.

Η Golden Visa συγκράτησε τις τιμές των ακινήτων εκτιμά η V2 Development

Η Golden Visa όχι μόνον δεν είναι η αιτία της αύξησης των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων, αλλά εάν δεν υπήρχε οι τιμές θα είχαν αυξηθεί πολύ περισσότερο αναφέρει στο ΑΠΕ/ΜΠΕ ο Βαγγέλης Κτενιάδης, πρόεδρος της εταιρείας ανάπτυξης και διαχείρισης ακινήτων V2 Development και αντιπρόεδρος της Ελληνοκινεζικής Επιτροπής Ανάπτυξης και Επιχειρηματικότητας του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Αθηνών.

Μέχρι σήμερα 20.000 ακίνητα σε όλη την χώρα έχουν διατεθεί για την απόκτηση της Golden Visa, αναφέρει ο κ.Κτενιάδης. Το 60% αυτών των ακινήτων, δηλαδή 12.000 ακίνητα αναπτύχθηκαν από τους κατασκευαστές, μέσα από αναπτύξεις εγκαταλελειμμένων κτηρίων, κτηρίων που ήταν στα μπετά ή πολύ παλαιών ακίνητων μετά από ριζική ανακαίνιση, και πουλήθηκαν στους επενδυτές. Μόνον 8000 ακίνητα αφαιρέθηκαν από την αγορά, δηλώνει.

Επισημαίνει επίσης ότι εξαιτίας του προγράμματος Golden Visa, 4000 ακίνητα διατέθηκαν στην αγορά, που εάν δεν υπήρχαν οι τιμές των κατοικιών θα είχαν αυξηθεί. Από τα 20.000 ακίνητα που έχουν διατεθεί μέσω του προγράμματος Golden Visa μόνον το 6% ιδιοκατοικούνταν από τους επενδυτές, δηλαδή 1200. Εάν αφαιρέσουμε από τα 4.000 ακίνητα το πλεόνασμα που δημιούργησε το πρόγραμμα, τα 1200 που ιδιοκατοικούνταν, τότε το πρόσημο παραμένει θετικό για 2.800 ακίνητα.
Ο κ.Κτενιάδης εκτιμά ότι ο πολύ μεγάλος αριθμός ακινήτων που έχει περάσει στις τράπεζες και στις εταιρείες διαχείρισης και δεν διατίθεται στην αγορά, καθώς και ο αριθμός ακινήτων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (183.000 ακίνητα στο Λεκανοπέδιο της Αττικής) είναι η βασική αιτία της στεγαστικής κρίσης που δεν αφήνει τις τιμές να υποχωρήσουν αλλά αυξάνονται διαρκώς και όχι το πρόγραμμα της Golden Visa.

Πλαφόν στο ύψος στεγαστικών δανείων βάζει η Τράπεζα της Ελλάδος

Σύμφωνα με πράξη της Εκτελεστικής Επιτροπής της ΤτΕ από 1.1.2025 τίθεται ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα, κατά την έγκριση αλλά και τον δείκτη δανείου προς αξία κατά την έγκριση για τα νέα δάνεια και λοιπές πιστώσεις. Συγκεκριμένα το κόστος εξυπηρέτησης του δανείου δεν θα μπορεί να υπερβαίνει το 50% του εισοδήματος του δανειολήπτη ενώ το ύψος του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 90% της αξίας του ακίνητου.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις τραπεζικών στελεχών που επικοινώνησε το ΑΠΕ/ΜΠΕ η συγκεκριμένη απόφαση της ΤτΕ δεν αλλάζει τα σημερινά δεδομένα στον τομέα της στεγαστικής πίστης και κατ’ επέκταση την αγορά ακινήτων. Οι τράπεζες με τα πιστοληπτικά κριτήρια που εφαρμόζουν στην ουσία λαμβάνουν υπόψη τα συγκεκριμένα κριτήρια. Η απόφαση αποτελεί μια επιπλέον θεσμική ασφαλιστική δικλείδα προκειμένου το τραπεζικό σύστημα να παραμείνει θωρακισμένο σε μελλοντικές επιπτώσεις από ενδεχόμενο δημιουργίας νέας γενιάς κόκκινων δανείων.

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ